::: Contents :::
Step1
買っちゃおうと思った理由
&おおまかな予算をたてる
Step2
物件の情報収集
Step3
現地(モデルルーム)見学
&資金計画
Step4
契約・重要事項説明会
Step5
オプション・インテリア販売会
Step6
入居説明会
Step7
引越準備
Step8
金消契約会 (ローン契約・登記)
Step9
建物内覧会
Step10
残金・諸費用振り込み
&住民票の移動
Step11
引き渡し
Step12
入居
&ローン実行・諸費用精算
Tax
不動産にかかる税金

番外編〜入居後〜
生命保険の見直し
アフターサービス
管理組合
年末調整&確定申告

固定資産&都市計画税
ローンの繰上返済

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繰り上げ返済 -住宅金融公庫-   平成14年1〜2月

マンションを購入し長〜いローン返済がスタートした時から、なんとなく考えていた「繰上げ返済」。
繰り上げ返済とは住宅ローンの返済期間中に、残高の一部またはすべてを一括で返済すること。
住宅金融公庫では、100万円以上の資金があれば繰り上げ返済することができます。
繰上げ返済分は
借入元本に充当されるので、その分の利息をカットできることから
手元にまとまった余裕資金ができた時は「繰上返済」はかなり有効とか。。。

というわけで、ためしに繰り上げ返済やってみました(^-^)v

返済の仕方は「返済期間短縮型」or「返済額軽減型」の2つから選びます。
また、繰り上げ返済をするには金融機関ごとに決められた手続きがあり、
融資や金利の種類によって手数料も異なることがあるので注意が必要。

ローン別手続き (*金融機関によって違いがあるかも。あくまでも目安ということで・・・。)
ローンの種類 手続き方法 注意点 手数料
公庫 毎月返済日の1ヵ月前までに連絡(電話でも可) 1回の繰り上げ返済額は100万円以上 5250円
年金(公庫併せ貸し)
年金
(協会転貸)
2月・8月中に電話で申し出る(一部繰り上げ返済の場合) 1回の繰り上げ返済額は100万円以上。返済開始後1年以上経過
していることが条件。
2万1000円
銀行
(変動金利型)
毎月返済日の7日前までに申し出る 繰り上げ返済額は毎月返済額以上。ボーナス併用の場合は[毎月返済額×6+ボーナス時加算額×1が最低単位] 期間短縮型:3150円
返済額軽減型:5250円
銀行
(固定金利型)
2万円〜5万円

私の場合「住宅金融公庫」のみですが、通常+特別加算。
元本に充当されることで、
なるべく早い時期に金利の高いローンから実行するのがベスト。
私が借りた当時の公庫の利率は、通常が2.6%・特別加算が3.6%、第2段階は共に4.0%。
利息部分をカットでき、繰上げ返済の効果大ということで
特別加算の方を期間短縮型で申込みました。

手順

@ 繰上返済の申込用紙を入手。(1/16)
  
正式な名前は「住宅金融公庫一部繰上償還申込書兼口座振替依頼書」4枚複写
 
 
→公庫支店か、ローンを組んでいる銀行(他の支店でもOK)。勤務先近くの銀行にて用紙をもらう。

A 金融機関に記入済みの申込書を提出。(1/17)
  
→住所・名前・指定口座、繰上返済方法、債権番号(←気の遠くなるような数字がダァ〜と並んでいる
    残高&予定払込金額のお知らせという紙にある番号)をとりあえず記入。
  通帳&銀行印をもって、ローンを組んでいる地元の銀行窓口へ。
    →申込み用紙に、「実印または取引印」とあるけど、実印は不要でした。

  
窓口では申込書の記入もれチェックと簡単な説明を聞き、約10分くらいで終了。
     *1週間くらいで計算書を郵送してくれるとのこと。
     *100万円単位だけど、計算によって\980,042とか細かくなること。
     *手数料(\5250)、毎月の支払いも償還日に同時にあること。
     *計算書をみたり、他の出費が必要になったりなど、もしも気がかわったら連絡すれば
       いつでも数日前までキャンセルOKとのこと。
  
  繰上返済経験者の友人から申込み〜引き落としまで、なんだかんだ1ヶ月くらいかかる
  と聞いていたのに、2週間くらいでできるから私の毎月の引き落とし日(2日)にギリギリ
  間に合うので翌月(2日が土曜なので2/4)が償還日(繰上返済日)になることに。

B 計算書が届く。(1/26)
  1枚の紙に繰上返済金額(毎月償還分+ボーナス償還分=元金計)、利息の内訳、
     繰上返済後の残高、短縮月数、新最終償還日が書いてある。
  
→138ヶ月(11年6ヶ月)短縮されました!

C 繰上げ返済、終了。(2/4)

 

ポイント

- 繰上げ返済と年末の住宅ローン控除。
初年度に確定申告し翌年からローンの年末残高を基準に控除額を計算するため、
繰上げ返済の額によっては年末の住宅ローン控除額が少なくなったり、打ち切りになることもあるとか。とはいっても、100万円の繰上げ返済を行っても減少する控除額は単純計算で年間1万円。それに対して、繰上げ返済によってローンの利息の軽減効果は何十倍なので、繰上げ返済する資金があるなら、早めに実行した方が最終的には有利。

- 返済開始後、早い段階で繰上げ返済をする方がお得。
繰上げ返済した金額は、原則としてすべて
「元金」の返済にあてられます。返済の当初は、返済額に占める利息の割合がとても大きくなっているので、「期間短縮型」を選択すると、その期間分の利息が全部カットできることから、軽減される利息額が大きくなります。なので、返済開始後早い段階で繰り上げ返済した方が、利息の軽減効果が大きくなるということです。もう一方の「返済額軽減型」は、返済期間はそのままにして、毎回の返済額を減らす方法で、例えば家計がちょっと苦しいから少しでも月々の住宅ローンの負担を減らしたい場合に選択することが多いようです。

-複数の住宅ローンを利用している場合。
繰上返済する際に、順序を決めるとしたら原則的にはこんな感じがベストみたいです。
@金利の高いローン
A変動金利のローン
B返済期間の長いもの
C借入残高の多いもの

*公庫廃止とかなんだかんだ、どーもあやしげでざわざわした世の中。
金融機関も生き残るために、色々がんばってようなので「借り換え」のことも気になるけど
まぁ、地道に今できる方法でちょっとローンを軽くしてみちゃいました(^-^)v
次の繰上返済はいつできることやら・・・(笑)


住宅金融公庫のHP

http://www.jyukou.go.jp/

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