REIT DATA

2008.12.19.Up Dated.

ＲＥＩＴの趨勢は越年

　私の予想ではＲＥＩＴの投資口価格の変動は年内に収まると読んでいましたが、どうやら越年しそうです。
それでも、当局の政策発動によってデットのリファイナンスリスクは減少しましたので、今後はエクイティの見方が主流になりそうです。
一方、マクロ経済の景気後退は来年が本番でしょうから、ＲＥＩＴにとっても好材料は少ないですが、不動産賃料が景気に対して遅行性があると言われていた点が、来年にはそれがどの程度信憑性があるのか実証されると思います。
また、オフィスビル賃料と住宅賃料の安定度の相違・稼働率の変化度等、不動産の動向が客観的な視点で検証される初めての機会です。
そういう意味では、投資家は来年こそＲＥＩＴの商品特性を見極める絶好の機会ですので、是非、これらのデータに注目して下さい。
現時点での賃貸市場の状況を見ると、オフィスビル賃料はかなり弱含みになっていて、Ａクラスビルでも50千円/月坪は下回っているようですから、比較的高い賃料設定のビルのデータは要チェックです。
一方、テナント側も業績低迷もあって賃料下落の動向を見極めようとしますので、来年のテナント交渉はより厳しさを増しそうです。
その中でも商業施設は特に厳しいと考えられますので、商業施設系ＲＥＩＴは苦労しそうです。
元々、商業施設の賃料（都心型商業施設を除く）はかなり低い設定になっていますから、これ以上の引き下げ余地が乏しく、退去するか否かという事態に陥る商業施設もありそうです。
ＲＥＩＴにとって退去は最悪ですから、何とか慰留することになりますが、そのためには固定賃料と売上連動賃料の2階建て構造に持っていくしか方法がなさそうです。
少なくとも来年前半の個人消費の低迷は避けられず、しばらくはテナントと一緒に苦楽を伴にするという姿勢が必要とされると思います。
こういう状勢もあってか、日本リテールファンド投資法人のオリジネーターである三菱商事がイオンの筆頭株主になりました。
これが日本リテールファンド投資法人にとってプラスなのかは未だ分かりませんが、スーパー業界ではドライで通っていたイオンとの提携関係が強化されたのは、マイナスではなさそうです。
このように来年は、ＲＥＩＴを見るにはとても良い機会ですし、又、こういう状況によってエクイティ市場も学習出来ますので、お互いにとって全てが悪い訳ではなさそうです。