REIT DATA

2012. 4. 6.Up Dated.

REITのインカムゲインについて

　
　ミドルリスク・ミドルリターンのインカムゲイン投資商品として期待されて登場したＲＥＩＴは、この10年間で浮沈を繰り返し、また当初予想した以上に投資口価格が動くことで、インカムゲインをキャピタルゲイン（ロス）が消失させるようなことにもなりました。
そこで改めてＲＥＩＴのインカムゲインを見てみると、次のようになっています。

投資セクター	銘柄名	IPO価格 (円)		合計配当金 (円)	経過期間	年換算配当率	直近3ヶ月投資口価格移動平均(円)	キャピタルゲイン
オフィス	日本ビルファンド	625,000	売出	374,405	10.6年	5.65%	715,098	◎
	ジャパンリアル	525,000		356,427	10.6年	6.40%	689,475	◎
	グローバル・ワン	510,000		344,071	8.5年	7.94%	545,377	○
	野村オフィス	500,000		261,516	8.3年	6.30%	436,008	△
商業系	日本リテール	470,000		293,205	10.1年	6.18%	464,184	△
	フロンティア不動産	550,000		249,221	7.7年	5.88%	660,590	◎
	日本ロジスティクス	550,000		189,943	6.9年	5.01%	625,000	◎
レジデンス	アドバンス	480,000		165,131	6.4年	5.38%	433,057	△
	日本アコモ	580,000	売出	163,174	5.7年	4.94%	519,557	×
	野村レジデンシャル	630,000		122,497	5.1年	3.81%	369,008	××
総合型	オリックス不動産	520,000		305,906	9.8年	6.00%	351,910	××
	ユナイテッド	480,000		268,282	8.3年	6.73%	523,908	○
	森トラスト総合リート	730,000	売出	330,020	8.1年	5.58%	685,115	△
	福岡リート	880,000	売出	247,650	6.8年	4.14%	525,820	××

（データは平成24年3月末現在）

上場34銘柄を、投資セクター別に14銘柄を抽出して、IPOからの通算成績を計算すると、上記の表のようになります。
最高がグローバル・ワン不動産投資法人の7.94％/年（売却益により一時的に多額の配当金が支払われた為）、最低が野村不動産レジデンシャル投資法人の3.81％/年となります。
野村不動産レジデンシャル投資法人が低いのは、投資口の基準価格を60万円/口として上場したことが関係しています。
他銘柄は50万円/口が大半で、投資口分割によって更に小口化していますが、野村不動産レジデンシャル投資法人はIPO時に120％増の60万円/口に設定したことが響いています。他銘柄より20％程度高い配当金が期待できるのなら別ですが、レジデンス専門銘柄ではそれも難しいので、意図が分かりません。

直近3ヶ月の投資口価格と比べてみると、インカムゲイン投資商品として合格ラインに達している（キャピタルロスで相殺されない）のは10銘柄ですから、やはり銘柄によってはインカムゲインとしては苦しいところもあります。
またこの表から、IPOを売出にして比較的高いIPO価格を設定した銘柄は、投資家にとって妙味が少なくなっていますから、売出によるIPOには要注意だと分かります。
それでも、上場から10年を経過した日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人、日本リテールファンド投資法人の3銘柄をみると、かなり高い実績配当率を示していますから、10年物国債と比べても有利と言えると思います。