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2005. 1.27.Up Dated.

地域版J-REIT

今年は、東京以外の都市都市の不動産に投資するＪＲＥＩＴが登場しそうですが、果たしてどのような資産組成をするのか大変興味が湧きます。 地方都市といっても、最近では私募ファンド等の買い手が殺到し、かなり価格が高騰しているようで、札幌などでも地元価格よりかなり高い価格で取引が行なわれているようです。 この現象は、福岡や名古屋でも同様のようですから、ＪＲＥＩＴに進出してくる投資法人が東京価格で資産を組成してしまう可能性がありますが、仮に地域版ＪＲＥＩＴを名乗るのであれば、価格も地域価格で考えて欲しいものです。 地域版ＪＲＥＩＴでは単一用途への投資ではなくオフィスビル・商業施設・住宅と総合型になるようですが、これらの用途の収益利回りデータを収集してから資産組成をするべきですが、独りよがりになってしまう懸念もあります。 資産取得に際しては、不動産鑑定評価を取りますが、鑑定評価には都市間の地域格差という考え方は少なく、又、収益還元法で使う割引率のデータが地方都市では少ないこともあって、使われる割引率が東京都内と近似になるのではと思います。 ＪＲＥＩＴという投資商品の仕組みを考えれば、従来の不動産鑑定手法で資産価値を計るのではなく、投資商品としてリスクを含んで評価するべきです。 ここで言うリスクとは、単に損失というだけでなく、不確実性という意味も含みますから、マーケットが脆弱であったり、市場データが少ない場所での不動産はリスクが高くなると言えます。 もっとも、これらは不動産鑑定の技術的問題ではなく、投資法人並びに資産運用会社が投資家にどのように説明し、又、リターンをどの程度設定するかということになります。

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