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2005. 4.14.Up Dated.

J-REIT株価について

３月のお彼岸明けの第４週からＪＲＥＩＴ株価が上昇に転じて、３月３０日の東証ＲＥＩＴ指数（配当込み）が1660.17と過去最高値を更新しました。 その後、期を跨いでも、大きくは下げずに依然として高水準で推移していますが、特に、日本ビルファンド投資法人（ＮＢＦ）の株価が９０万円台半ばまで上昇しています。 ＮＢＦの次期予想分配金（２００５年６月期）は１５，１００円／口と発表されていますので、この分配金を株価９４万円で割ると年換算配当率は3.21％となります。 一方、新発１０年物国債の利回りは1.3％台となっていますので、リスク・スプレッドは２％を割った状態になっています。 これだけ株価が上昇すると、投資家心理としては却って不安が募るかも知れませんが、冷静に見ると、ＮＢＦは過去７回の配当を実施している中で、次期予想配当金が最も低い額になっていますので、実際の配当金はもう少し上昇し、恐らく前述のリスク・スブレッドも2％は維持していると考えられます。 それでも、以前の水準から見ると、利回りが低下し、一方、キャピタルゲインが大きくなっていますから、売り時という考え方も出ると思いますので、もう一度株価について整理してみようと思います。 先ず、資本市場の見方では、リスク・スプレッド2％は決して小さい数字ではありません。 問題は、投資リスクに見合っているかどうかですが、ＪＲＥＩＴ全体でなく、ＮＢＦだけを取り上げれば、過去の配当実績と保有資産の内容そして資産運用能力を見た場合、しばらくは配当金も安定していると考えられますので、このスプレッドは妥当という見方も出来ます。 次に、不動産投資として見た場合、純資産価値（約600,000円／口）に対して株価９４万円／口は約57％のプレミアムの状態になっていて、現在のファンドバブルと言われている状態が今後も続かない限り、投資リスクは高まっています。 それでは、一体どちらの見方が正解なのかということになりますが、ＪＲＥＩＴが投資商品としての地位を確立したと考えれば、前者の資本市場の見方が当てはまります。 逆に、投資商品としての認知は未だであると考えれば、この株価は行き過ぎです。

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