REIT DATA

－REITのファンド・オブ・ファンズ－　　　　

個人対象積立型

毎月１万円程度からの積立型とした場合、年配当率４％程度と設定すれば、約15年で150％となりますし、配当金を積立金に回す複利方式にすれば、更に向上しますので、確定拠出年金401Kの対象商品としてもかなり魅力的になります。
更に、現在上場している６銘柄全てを組み入れれば、配当が年８回ありますから、年金代わりに利用することもできますので、40代ぐらいから積立を開始して将来の年金補填としても使えます。

大口対象ユニット型

マンション管理組合の長期修繕積立金等の運用先として、住宅金融公庫住宅宅地債券を購入する場合がありますが、債券であるため、利回りは年0.5％程度しかありません。
このような資金の新たな運用先として、REITのファンド・オブ・ファンズを設定し、運用姿勢を超保守的にして、元本の変動率を極力低くする商品も魅力があります。
また、貸しビル業等が保有している敷金・保証金の投資先としても注目を浴びる可能性もありますので、元々高いREITの配当率をそのまま生かして、元本の下方変動性を小さくすれば、新たな投資資金を呼び込むこともできます。
このほかにも、違った特徴を持った商品も可能ですが、REITの場合は、高利回り性を生かして、元本の下方変動性を小さくすることが原則ではないかと思います。

投資信託運用報酬と投資判断能力について

一般的にファンド・オブ・ファンズでは、運用報酬が高くなる傾向にありますし、REITの高利回りによって助長される可能性もあります。
現在、上場しているのは６銘柄ですし、年内に増えたとしても10銘柄以内と思われますので、その市場規模から見て、全銘柄を組み込むことになると思います。
従って、運用手腕は、各銘柄の組込比率の調整になりますので、運用報酬を他のファンド・オブ・ファンズ並に設定することはやや疑問があります。
また現在は、各銘柄の特徴や保有資産の詳細な分析が少ない状況なので、ファンド・マネジャーが何を根拠に銘柄投資比率を設定するかが分かり難いという問題もあります。
REITは不動産集合体ですので、特徴もリスクも不動産に依存しますから、分析も不動産分析の視点が必要となりますが、日本では不動産分析手法が確立されていませんので、各ファンドマネジャーの不動産を見る能力次第となります。
米国のような不動産投資マネジャーが存在しない日本では、当面はパッシブ運用が中心になると考えられますが、それでも一定レベル以上の分析力が必要となりますので、人材的な不安があります。

以上のようにREITのファンド・オブ・ファンズは新しい商品ゆえの懸念や問題点もありますが、試みとしては充分評価できますので、今後の関係者の真摯な努力を期待したいと思います。

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